전세사기 피해 보증금 ‘최소 3분의 1’ 보장…11월 13일부터 얼마를 받게 되나

전세사기 피해자의 보증금 회복액을 최소 보증금의 3분의 1 수준까지 보완하는 ‘최소보장제’가 2026년 11월 13일부터 시행된다.

가장 먼저 바로잡아야 할 오해가 있다. 보증금의 3분의 1을 모든 피해자에게 추가로 현금 지급하는 제도가 아니다. 경·공매 배당금, 경매차익, 임대료 지원액 등 이미 회복한 금액을 합쳐도 보증금의 3분의 1에 미치지 못할 때 부족분을 채우는 구조다.

11월 13일부터 무엇이 달라지나

국토교통부는 10월 6일 국무회의에서 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 시행령 개정안을 의결했다.

• 최소보장제: 피해 회복액이 임차보증금의 3분의 1에 못 미치면 부족분 지원
• 선지급·후정산: 신탁사기 등 일부 피해자에게 경·공매 종료 전 일정 금액을 먼저 지급하고 추후 정산
• 시행일: 2026년 11월 13일
• 신청·지급·정산 담당: 한국토지주택공사(LH)

보증금 1억5000만원이면 무조건 5000만원을 새로 받나

아니다. 1억5000만 원의 3분의 1인 5000만 원은 ‘최소보장금’이고, 실제로 추가 지급되는 최소지원금은 여기서 기존 회복액을 뺀 금액이다.

국토교통부가 제시한 사례를 보면 보증금 1억5000만 원인 피해자가 경매 배당금 2000만 원, 경매차익 1000만 원 등 총 3000만 원을 이미 회복했다면 최소보장금 5000만 원과의 차액인 2000만 원을 추가 지원받는 구조다.

결과적으로 기존 회복액 3000만 원과 최소지원금 2000만 원을 합쳐 총 5000만 원, 즉 보증금의 3분의 1 수준까지 회복하게 된다.

최소지원금 계산에서 빠지는 금액은?

정부가 설명한 최소지원금 산식에서는 다음과 같은 기존 회복액이 차감된다.

• 대항력 또는 우선변제권 행사로 받은 금액
• 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액
• 경매차익
• 임대료 지원액

따라서 같은 보증금 규모의 피해자라도 이미 회복한 금액에 따라 실제 최소지원금은 달라진다.

신탁사기는 경매가 끝나기 전에도 ‘선지급’ 가능

이번 개정에는 신탁사기 등 무권계약 피해자를 위한 선지급·후정산 제도도 포함됐다.

경·공매 절차가 끝나기 전에 최소보장금에서 이미 변제받은 금액과 선지급 전까지 받은 임대료 지원액 등을 빼고 일정 금액을 먼저 지급한 뒤, 이후 추가 회수액이 생기면 다시 정산하는 방식이다.

최소지원금은 언제 신청할 수 있나

신청 시점도 피해주택 처리 방식에 따라 다르다.

• 피해주택 매입을 요청한 경우: 경매차익 산정이 끝난 뒤 최소지원금 신청
• 그 외의 경우: 피해주택 처분 절차가 끝난 뒤 신청
• 선지급금: LH 매입 완료 전 또는 피해주택 처분 완료 전까지 신청

신청에는 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 피해주택 등기사항전부증명서, 배당표 또는 배분계산서 등 관련 서류가 필요하다.

LH는 신청 뒤 90일 이내 결정

LH는 신청을 받은 날부터 90일 이내 지급 여부와 금액을 결정해 통지해야 한다. 필요한 경우 30일 범위에서 한 차례 연장할 수 있다.

결정이나 금액에 이의가 있으면 통지를 받은 날부터 30일 이내 이의신청을 할 수 있다.

지원금을 받은 뒤 돈을 더 회수하면?

최소지원금이나 선지급금을 받은 뒤 보증금을 추가로 회수해 반납 사유가 생기면 이를 신고하고 정산해야 한다.

정해진 기간 안에 반납하지 않는 경우 위반 횟수에 따라 최대 3000만 원의 과태료가 부과될 수 있도록 기준도 마련됐다.

한 문장으로 정리하면

‘보증금의 3분의 1을 추가 지급’이 아니라, 기존에 돌려받거나 지원받은 금액까지 합친 총 피해 회복액이 보증금의 3분의 1에 못 미칠 때 그 차액을 지원하는 제도다.

개별 신청 가능 여부와 실제 지급액은 피해자 인정 상태, 피해주택 처분 여부, 기존 회수액에 따라 달라질 수 있으므로 시행 시점에 LH의 공식 신청 안내를 확인해야 한다.

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보증금의 3분의 1을 더 주는 제도가 아니다

2026년 11월 13일부터 도입되는 전세사기 피해 최소보장제는 보증금을 잃은 모든 사람에게 보증금의 3분의 1을 새로 현금 지급한다는 의미가 아니다. 피해자가 경매 배당과 채권 회수, 경매차익이나 임대료 지원 등을 통해 이미 확보한 금액을 계산한 뒤 기준에 부족한 부분을 지원하는 제도다. 국토교통부가 제시한 사례에서는 보증금 1억5천만 원의 3분의 1인 5천만 원이 최소보장금이고, 이미 3천만 원을 회복한 사람에게 2천만 원의 차액이 지원될 수 있다. 같은 보증금이라도 회수한 금액이 다르면 지원금이 달라진다. 실제 지급은 공식 인정 상태와 서류 심사에 따라 결정된다.

회수한 돈이 어떤 경로에서 생겼는지도 중요하다

최소지원금을 계산할 때 단순히 통장에 입금된 경매 배당금만 살펴서는 안 된다. 대항력이나 우선변제권을 행사해 돌려받은 금액과 임차보증금 반환채권을 통해 변제받은 금액, 경매차익 및 임대료 지원액 등이 차감 대상으로 소개됐다. 서로 다른 이름의 지원을 이미 받았다면 같은 손해에 대해 중복 지원이 발생하지 않도록 정산할 필요가 있기 때문이다. 그래서 피해자는 자신이 언제 어떤 제도로 얼마를 받았는지 기록을 정리하는 것이 좋다. 단순히 월세로 지출한 돈이 많다는 사실만으로 지원액이 자동 늘어나는 것도 아니다. 개별 사안의 해당 항목은 LH의 공식 산정 안내가 기준이다.

신탁사기 피해의 선지급·후정산은 신청 단계가 다르다

이번 제도는 신탁사기 등으로 임차인이 정당한 계약 권한을 가진 사람과 계약하지 못해 피해를 본 경우에도 경매 또는 처분 절차 종료 전에 일정 금액을 지급하는 방법을 마련한다. 하지만 선지급을 받았다고 해서 전체 손해액과 최종 지원금이 그대로 확정되는 것은 아니다. 이후 주택을 처분하거나 채권을 회수하면서 돈을 더 받게 되면 기존 선지급액과 다시 정산할 수 있다. 최소지원금과 선지급금은 적용되는 시기와 증빙자료가 다르므로 자신의 주택 처리 상황을 먼저 확인해야 한다. 어떤 사람에게 어떤 제도를 적용하는지 일반적인 설명만으로 판단하지 말고 LH의 공식 상담을 이용하는 편이 안전하다.

신청과 지급 결정까지는 별도 시간이 걸린다

국토교통부가 공개한 개정 시행령은 피해주택을 LH가 매입하도록 요청한 경우에는 경매차익이 산정된 뒤, 그 외의 경우에는 피해주택의 처분 절차가 끝난 뒤 최소지원금을 신청하도록 정했다. 선지급금은 주택 매입이나 처분이 완료되기 전에 신청할 수 있는 방식이다. 실제 제출서류에는 피해자 결정문과 임대차계약서, 주민등록표 초본, 등기사항전부증명서 및 배당 관련 서류 등이 포함될 수 있다. LH는 신청 접수 뒤 원칙적으로 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정하며 필요하면 30일 범위에서 한 차례 연장할 수 있다. 시행일부터 누구나 곧바로 지원금을 받는 구조는 아니다.

이의신청과 추가 회수에 따른 반납 의무까지 확인하자

결정된 지원금에 동의하기 어렵다면 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청할 수 있다는 절차가 규정됐다. 지급받은 뒤에도 경매나 임대인에게서 보증금을 추가로 돌려받으면 상황이 달라질 수 있다. 지원액을 다시 계산해야 하는 반납 사유가 발생했을 때 이를 신고하고 정산하지 않으면 과태료 문제가 생길 수 있다. 따라서 신청서와 지급 통지, 기존 회수금액과 새롭게 받은 금액의 기록을 따로 보관하는 것이 좋다. 정확한 권리관계와 신청 가능 여부는 피해자 결정 상태, 주택의 매입·처분 절차 및 회수 내역에 따라 달라지므로 개별 법률 상담이나 LH 안내를 통해 확인해야 한다.

사례로 계산해보는 최소지원금의 차이

계산 구조를 이해하려면 보증금과 이미 회복한 금액을 따로 놓고 보는 것이 좋다. 예를 들어 보증금이 9000만 원이라면 3분의 1은 3000만 원이다. 이때 제도상 차감 대상에 해당하는 회복액이 1000만 원으로 인정된다면 단순 산식상 부족분은 2000만 원이다. 반면 같은 9000만 원 계약이라도 인정되는 회복액이 이미 3500만 원이라면 3분의 1 기준에 대한 부족분은 없다. 여기서 중요한 전제는 두 사례가 어디까지나 계산을 설명하기 위한 가정이라는 점이다. 실제 지급 가능 여부와 인정되는 회복액은 피해자 인정 결과와 주택의 처리 단계, 법령에 따른 세부 산정 기준을 확인한 뒤 결정된다. 계산기의 결과만 보고 지원금 수령을 확정해선 안 된다.

신청 전에는 회복 내역을 시간순으로 정리하자

신청자가 미리 할 수 있는 실용적인 준비는 사건과 지급 내역을 하나의 시간표로 정리하는 일이다. 임대차계약을 체결한 날, 보증금을 지급한 내역, 피해자 인정 통지, 경매나 공매 진행 단계, 배당받은 돈, 그 밖에 보증금과 관련해 돌려받은 금액을 구분해두면 어떤 자료가 더 필요한지 파악하기 쉽다. 경매 절차가 아직 끝나지 않은 사람과 이미 처분이 완료된 사람은 신청 시점과 확인 서류가 다를 수 있다. 따라서 지인의 지원 사례를 그대로 적용하기보다 자신의 피해 유형에 맞는 한국토지주택공사(LH) 공식 안내를 확인해야 한다. 지급 결정 기간으로 안내된 90일은 신청만 하면 반드시 90일째에 돈이 입금된다는 약속이 아니라, 지급 여부와 금액을 결정해 알리는 행정 처리 기간이라는 차이도 알아두자.

출처 및 참고자료

국토교통부·대한민국 정책브리핑 — 전세사기 피해 보증금 ‘최소 3분의 1 회복’ 보장
시행일·산정기준·정부 사례·신청 및 정산 절차 확인

한국토지주택공사 — 전세사기 피해주택 매입 통합 공고
현재 LH 전세사기 피해주택 지원 관련 공식 안내 확인